鎮旦大廈是臨黃浦江最近、景觀最佳的高級辦公樓,聖達集團在其購買了三層做為集團在上海的總部。大廈與香格裏拉大酒店，上海國際會議中心，東方明珠塔和上海海洋水族館為鄰。

  ??室內采用古典高雅的歐洲宮廷式建築風格，大堂挑高12米,以金色為主色係,歐洲宮廷式穹頂設計,精美的吊頂燈飾，充分展現大樓古今合壁和穩重氣派的形象。

  ??秦凡被集團公司給他配備的秘書蕭瑩引導到小型豪華的會議室裏，蘇劍、艾穀、李顯政、魯衝、張瑋等，還有從香港趕來的老楊和公司聘請的總經理詹姆斯.威爾，除了楊雄、被逐出的章強和在美待產的唐月，公司的董事成員基本上來齊了。

  ??董事會的議題是秦凡提出的：計劃在年底前，聖達商業地產公司籌建商業規劃研究院、商業地產建設團隊、商業管理公司，要形成聖達商業地產的完整產業鏈。

  ??至於公司架構上，秦凡提議將集團和商業地產總部機構徹底分離，即“人、財、事”分離。

  ??為提高風險控製能力，聖達內部對集團的決策程序、決策內容、決策標準等進行討論，最終形成事關投資決策、項目決策、租金決策的3個核心文件。

  ??......

  ??聽到下麵嗡嗡的議論聲，秦凡敲了敲桌麵，繼續道：“聖達的財務體係也要規定工程成本、營銷成本以及管理成本等3項剛性指標，不能超支—即使利潤超額也不能例外。要建立成本預警製度，成本支出隻要超出計劃書的範圍，有關部門要向總裁和董事長提出警示與分析報告。”

  ??秦凡的提議得到蘇劍和李顯政的支持，艾穀雖然有些微詞，卻拿不出更好的解決預案，至於魯衝和張瑋一直是蘇劍和秦凡指哪打哪的幹將，自然也沒有什麽意見，而香港來的老楊和詹姆斯.威爾，都是帶著耳朵來的。

  ??......

  ??在通過秦凡的提議後，艾穀拿出投資部在各地的考察報告，經過運算，如果按上海項目的三分之一計算，總投入也要上千億資金。

  ??秦凡把考察報告看了看，先聽聽他們的看法和想法，嗡嗡議論了一會後，都覺得攤子鋪得太大，一時不慎，就有可能像多諾米骨牌一樣產生連續倒塌。

  ??“而且投入巨大，勢必要向銀行貸款，銀行給貸還好點，如果銀行緊縮銀根，光靠公司現有的資金是難以為持的。”艾穀提醒道。

  ??秦凡一邊聽著他們的商議，一邊翻看蕭秘書送來的《關於萬達目前的發展現狀報告》，這是按照他的建議成立的調查監督部，近期對萬達的調查分析。

  ??根據報告所述：老王自去年就與沃爾瑪談判，希望其入駐長春萬達項目，但苦心之下換來的僅是沃爾瑪客氣地表示有興趣的信函。一年後，沃爾瑪與萬達在極其苛刻的條件下簽約。而這次合作也奠定了日後沃爾瑪入駐+底商銷售的早期模式。

  ??秦凡知道這時老王扮演的僅是國際零售業巨頭與地方政府之間的中介者和平台租售者的小角色，不過沃爾瑪的全產業鏈整合、無縫連接、客戶拉動等策略也極大地震撼了老王。

  ??以沃爾瑪與供應商的關係為例，萬達如法炮製，與各大主力店簽訂戰略協議，約定城市選擇，租金水平、優惠條件等以批量談判的方式提高效率;萬達與各個主力店在開店之前進行協商，內容涉及城市、地段、規劃設計指標等。

  ??這些通常被業內外包的工作則直接由萬達規劃院、商務部以及物業管理公司等親力親為。

  ??而之後為了擺脫對沃爾瑪的依賴，老王試圖對產品及商業模式進行前所未有的創新-----源於室外步行街模式的大體量街區組合店。

  ??這一設計存在嚴重缺陷—定位為純商業，零售比重高達80%，主力店卻相對獨立，室外街區無法聚斂人氣;具體業態組合上，主力店比例過重且租金低，老王被迫依賴分散出售店鋪物業回籠資金，這導致店麵售價過高，出售乏力。

  ??......

  ??秦凡點著桌上的兩份報告，極力回想它們在這時的經營漏洞，手指有規律地點著，不知什麽時候大家安靜下來，都看著秦凡不停點著桌麵的手指。

  ??“都商議好了，有什麽好的建議都說說。”秦凡停止手指的敲動，對他們笑道。

  ??“我們有什麽好的主意，這個項目本就是你首先提議的，複製到全國也是你提出來的，資金分配，怎麽投入你應該心裏都有主意了，說出來讓我們聽一聽。”蘇劍代表大家問道。

  ??秦凡知道這是大家對他的信任，沒有這份信任，在他們的認知範圍內絕不會跟著他“胡鬧”的。

  ??秦凡便把自己的想法說給眾人：一是目前拿地隻考慮一、二線城市，二是在拿地策略方麵，有“二拿二不拿”（即城市裏的老城不拿，CBD區域的不拿，隻拿城市的新區和政務中心）。

  ??三是提出打造一座聖達廣場,即是一個城市中心。聖達廣場要直接嵌入公眾的衣食住行，影響無數居民的城市生活。不僅要提供豐富的就業崗位，還會給當地政府帶去穩定的稅收，拉動周圍的房價。

  ??最終要做到-----拿地不是找上門，而是被政府送上門。

  ??而且說到做到，工程速度快，從拿地到開業最長2年，讓一個不毛之地變成繁華商都，繁榮了城市，解決了就業，也增加了稅收。

  ??這樣才能深得地方政府萬千寵愛。打造好名聲才能得到地方政府的支持，才能成就聖達的擴張速度。

  ??......

  ??最後秦凡又提醒道：在拿地選址的時候，除規劃條件、交通因素、市政條件之外，還要注意以下五點：

  ??1.項目初期，要和人防部門盡早溝通。拿地的初期對於其他類型建築而言，人防因素隻是會影響建造成本。但是高等級(五級及以上)人防和人員掩蔽、救護站等類型人防在大型商業建築中非常難以實現，大空間地下室從技術角度難以滿足高等級專業人防的疏散要求。

  ??拿地的時候商業綜合體建築爭取盡量好的人防設計條件是項目實施過程中非常重要的環節，對項目建設、建造成本、後期運營都有非常大的影響。而且，因為人防上級主管單位屬於軍隊，在全國大部分城市仍然屬於獨立部門，不可能在拿地初期得到人防的規劃設置意見，但是沒有人防條件就不可能開始完成設計和開始項目建設。

  ??所以，在拿地項目初期，要與人防主管部門盡早溝通，爭取盡量簡單和有利於商業地產開發的人防條件。

  ??2.避開高架路：高架路不僅影響商業開發項目的交通疏散，使商業的抵達性降低，還對商業項目有著視線遮擋的不利因素。在拿地時候就盡量避開這些因素！

  ??3.遠離沿主要道路的大型城市綠化帶：在拿地城市規劃中，很多主要道路旁會規劃城市綠化帶，作為城市道路景觀，也作為道路與建設用地之間的視線和噪聲隔離措施。但是對於拿地商業開發項目，購物中心與城市道路需要有很直接的聯係。

  ??商業建築與道路紅線之間的合理距離大約在15—25米，並在購物中心主要人流出入口設置大型廣場滿足人流集散的需要。

  ??4. 要充分考慮航空限高：簡單來講航空限高就是“能夠允許飛機飛行的最小高度”，所以拿地建築不能超過此高度。航空限高對於綜合體總圖規劃、空間形態、功能關係均有直接影響，在規劃階段要充分考慮。

  ??5. 避開微波通道：微波一旦在高空遇到障礙物，就會發生折射、反射現象，從而不能沿直線傳播。因此，為保證微波通信的正常運作，在拿地城市規劃時就需要給建築物限高，高空空出來的那部分“淨空區”就稱為微波通道。

  ??......

  ??中午臨時歇會後，秦凡沒有下去和他們聚餐，簡單吃了點秘書蕭瑩送來的外賣，然後就著辦公室裏的休息間小眯了一會。

  ??這段時間的晚上與唐月通話，除了思念還有對商業廣場的討論，唐月笑他是天生的勞碌命，那項目原本是買下後等價高後打包賣出，壓根就不用費多少心思。

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  ??午後二點會議繼續。

  ??根據秦凡的要求：在聖達商業廣場的成本係統內，現金流每個季度初要編製一次。

  ??前來聽會的財務朱丹經理的臉一下跨了下來：按秦總的要求，那是一項極為浩大的工作，僅項目目標成本控製表列出的費用就超過二百多項。編製支出計劃預計有約近五百多行、三十多列的各級成本科目，矩陣式方陣包含近二萬個單元格，各級科目成本總數還要被分解到各月的列中。

  ??“要做到聖達在承接每一個項目之前，拿地成本、規劃設計費用、建設費用、招商租金等不僅要提前預算，而且利用精準模型將誤差要控製在萬元以內。”秦凡對朱丹難看的臉色裝作沒看見。

  ??“這是不是太嚴苛了？”艾穀問道。

  ??“沒有提前量的控製，當產生虧損我們要對誰問責？”秦凡反問道。

  ??......

  ??連續兩天的會議，董事們基本上通過秦凡的動議，會上還通過由秦凡帶隊去美利堅考察學習，人員組成有招商部、市場部、人力資源部等部人員。

  ??學習老美如何調整商業業態、匯集商家資源等。赴美考察美國購物中心的業態，老美的零售商JC-Penny、西爾斯(Sears-Roebuck)是怎麽運作項目的。還有主要的目的是招商。

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  ??放下手機的唐月，摩挲著大大的肚子，自言自語地說道：“你們的爸爸要來看你們嘍。”

  ??一旁疊著小衣服的唐媽媽不快地哼了一聲，她們來到加州這麽長時間，秦凡才想起來看她的傻女兒。“我聽她們說，孕婦應該少打電話。”

  ??“媽，媽，他們又踢我了。”唐月看著不時起伏的肚皮，向媽媽撒嬌道。

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