1978年6月12日下午1點，我和小達在羊城辦事回到了家裏，我們兩人吃午飯時，豔芳和可馨跟我們交談。

  豔芳說：“你們兩人趕快吃飯吧，等下黎小虎、歐陽風行、薛美鳳等人要過來跟你們商量金盤公司的經營方案！”

  我說：“好的！等下你們兩人也一起參加談論吧！”

  ......

  下午2點，黎小虎、歐陽風行和薛美鳳等帶著一個叫董藍姑娘，來到了我們家的客廳裏，這個叫董藍的姑娘是董軍的親妹妹，黎小虎的女朋友。

  大家在家裏的客廳坐下後，開始喝茶交談了。

  董藍笑著說：“阿才哥啊！我哥哥董軍和黎小虎經常跟我提到你和你們公司，因此，我對到你們公司裏工作特別向往！我今年大學剛畢業！想到你們金盤營銷公司工作！”

  我說：“好啊！董藍！你學什麽專業的？”

  董藍笑著說：“阿才哥！我學市場營銷、企業管理和財務等專業！我想和黎小虎、美鳳姐他們一起賣房子！看到我的很多朋友買房子發財了！這個行業好掙錢啊！”

  我笑著說：“好啊！董藍姑娘能說會道，一定能賣好房子！行！董藍姑娘去金盤公司上班吧！薛美鳳！你們把金盤公司的經營方案，以及中港項目、興海隆項目、新世紀項目的營銷方案都做好了沒有？”

  薛美鳳笑著說：“阿才！我們早就做好了！但是，這些方案內容很多，你們幾個老板先看吧，然後，我們再一起討論！”

  於是，薛美鳳把《金盤商業經營管理公司經營方案》、中港項目、興海隆項目、新世紀項目等三個項目的《營銷總體方案》給了我，我開始認真的閱讀這些方案了。

  《金盤商業經營管理公司經營方案》的主要內容是：

  一、公司部門設置：總經理辦公室、營銷總部、物業管理及營運總部。

  1、總經理辦公室：

  總經理1名；副總經理4名；總經理秘書1名。

  總經理：藍小達；副總經理：董軍（物業管理總負責）、薛美鳳（營銷管理總負責）、黎小虎、歐陽風行。

  總經理秘書：李麗萍。

  2、營銷總部：總監1名，薛美鳳兼任；副總監1名，董藍擔任。

  營銷策劃部：經理1名，副經理1名；策劃師6名。

  項目營銷部：銷售經理1名，銷售副經理1名；項目案場經理3名，案場副經理3名；售樓員60名。招商經理1名；招商副經理1名；招商專員9名。

  3、物業管理及營運總部：總監1名，董軍兼任；副總監1名，歐陽風行兼任。本部門全權負責港城興海隆、新世紀項目的物業及營運管理，新華項目由大陸合作方負責組建。

  物業調度值班室：經理1名；副經理1名；值班調度員9名。

  保安部：由金剛威龍保安公司承包。

  保潔部：由專業保潔公司承包。

  維修部：經理1名；副經理1名；物業維修工60名（包括：物業、水、機電、通訊等維修工）。

  客戶服務部：經理1名，副經理1名；收費員6名；投訴處理員8名。

  商業營運部：經理1名，副經理1名；商業規劃師3名；招商專員6名；商戶管理員6名。

  公司滿員編製203名。

  二、公司費用預算：

  1、工資預算：（在集團其他公司拿全額工資的任職人員隻拿崗位工資50%，公司內部兼職不在拿兼職崗位工資。）

  總經理：美元/月；跨崗任兼職1名；工資9000美元/月；副總經理：美元/月；跨崗任兼職3名，工資共美元/月；全職1名，美元；秘書：3500美元/月，1名。單項合計：美元/月。

  營銷總部：總監8000美元/月，內部兼任1名；副總監，6500美元/月；單項合計6500美元/月。

  營銷策劃部：

  經理：5500美元/月，1名；副經理：5000美元/月；1名；策劃師：4000美元/月，6名。單項合計：美元/月。

  項目營銷部：

  銷售經理：4500美元/月，1名；銷售副經理：4000美元/月，1名；項目案場經理：3500美元/月，3名；案場副經理：3000美元/月，3名；售樓員：2000美元/月，60名。招商經理：4500美元/月，1名；招商副經理：4000美元/月，1名；招商專員：2000美元/月，9名。單項合計：美元/月。

  營銷總部單項工資費用：22.75萬美元/月。

  物業管理及營運總部：總監：8000美元/月，1名，內部兼任；副總監：6500美元/月，1名，內部兼任。

  物業調度值班室：經理：4500美元/月，1名；副經理：4000美元/月，1名；值班調度員：3500美元/月，9名。單項合計：美元/月。

  保安部：金剛威龍保安公司承包費提取項目物業管理費總額的25%。

  保潔部：專業保潔公司承包費提取項目物業管理費總額的5%。

  維修部：經理：4000美元/月，1名；副經理：3500美元/月，1名；物業維修工：2500美元/月，60名。單項合計萬美元/月。

  客戶服務部：經理：3500美元/月，1名；副經理：3000美元/月，1名；收費員：2500美元/月，6名；投訴處理員：2000美元/月，8名。單項合計：美元。

  商業營運部：經理：3500美元/月，1名；副經理：3000美元/月，1名；商業規劃師：2500美元，3名；招商專員：2000美元/月，6名；商戶管理員：2000美元/月，6名。單項合計：美元/月。

  金盤公司工資總支出54.75萬美元/月，其中營銷總部工資總支出為22.75萬美元/月。

  2、公司營銷總部綜合管理費支出預算：5萬美元/月。（金盤公司前期，在項目物業竣工驗收之前，主要是營銷總部在運作。）

  3、公司營銷總部管理費總支出27.75美元/月。

  三、公司營銷總部經營計劃：

  （一）興海隆項目銷售及招商目標：

  1、銷售項目商鋪：1800萬平方米。平均銷售單價：9000美元/平方米；銷售價值1620億美元。

  2、銷售項目公寓及住宅：80萬平方米。平均銷售單價：3000美元/平方米，銷售價值24億美元。

  項目預算銷售收入合計：約為1644億美元。

  3、出租項目倉儲及物流：100萬平方米。平均出租單價：0.30美元/平方米/日，單項價值萬美元/年。

  4、出租項目酒店物業：20萬平方米。平均出租單價：2.5美元/平方米/日，單項價值萬美元/年。

  項目預計租賃收入合計：萬美元/年。

  （二）新世紀項目銷售及招商目標：

  1、銷售項目商鋪：1000萬平方米。平均銷售單價：美元/平方米，銷售價值1800億美元。

  2、銷售項目高尚住宅：300萬平方米。平均銷售單價：8500美元/平方米，銷售價值255億美元。

  3、銷售項目寫字樓：80萬平方米。平均銷售單價：9500美元/平方米，銷售價值76億美元。

  項目預計銷售總價為：2131億美元。

  4、出租項目酒店物業：20萬平方米；平均出租單價：4.5美元/平方米/日，單項價值萬美元/年。

  5、租售項目停車位：200萬平方米。平均租賃價格：0.8美元/平方米/日，單項價值萬美元/年。

  項目總體租賃價值為：萬美元。

  （三）中港項目銷售及招商目標：這個是我在薛美鳳他們調查單價的基礎上，臨時給他們做出來的。

  1、銷售單層鋼架構廠房：100萬平方米。平均銷售單價：500美元/平方米，銷售價值萬美元。

  2、銷售多層工業樓宇廠房：500萬平方米。平均銷售單價400美元/平方米，銷售價值萬美元。

  3、銷售員工宿舍公寓樓：100萬平方米。平均銷售單價500美元/平方米，銷售價值萬美元。

  4、銷售商務辦公寫字樓：45萬平方米。平均銷售單價600美元/平方米，銷售價值萬美元。

  5、銷售購物中心及商業街商鋪：40萬平方米。平均銷售單價800美元/平方米，銷售價值萬美元。

  6、銷售酒店物業5萬平方米。平均銷售單價1000美元/平方米，銷售價值5000萬美元。

  項目總體銷售價值為36.4億美元。

  （四）項目營銷總承包方案：

  薛美鳳牽頭，歐陽風行、黎小虎和董藍參加對興海隆、新世紀和中港項目等三個項目的銷售和招商進行承包。在承包期間，承包組負責金盤公司營銷總部的管理。

  承包條件：

  1、項目方提供公司營銷總部管理費總支出27.75美元/月，共12個月。該費用由金盤公司承擔。

  2、項目方提供3000萬美元營銷及廣告費用。承包提供《項目推廣執行方案》，費用由項目承擔及控製。

  3、項目方給承包方提供銷售傭金為銷售額1%；招商傭金為年租金收入的10%。

  4、在傭金分配上，傭金收入的15%上交金盤公司作為管理費。85%的傭金由承包方負責進行分配。承包方在領取應得傭金時，提供稅務票給金盤公司做賬。

  5、承包期：1978年6月15日至1979年6月15日。

  6、承包目標：在承包期內興海隆、新世紀和大陸新華的銷售及招商均到達預計銷售量的90%以上。

  銷售目標：（1644+2131+36.4）×90%=3811.4×90%=3430.26億美元。

  招商目標：（+）×90%=×90%=萬美元。

  承包組代理傭金可分配收入為：

  （×1%+×10%）×858,2955.06萬美元。

  （五）金盤公司物業管理及營運經營方案

  物業管理費收入預算：

  1、興海隆項目商鋪：1800萬平方米×0.15美元/月×12月=3240萬美元/年。

  2、興海隆項目住宅：80萬平方米×0.10美元/月×12月=96萬美元/年。

  3、新世紀項目商鋪：1000萬平方米×0.30美元/月×12月=3600萬美元/年。

  4、新世紀項目住宅：300萬平方米×0.20美元/月×12月=720萬美元/年。

  5、新世紀項目辦公：80萬平方米×0.25美元/月×12月=240萬美元/年。

  6、新世紀項目停車場：200萬平方米×0.15美元/月×12月=360萬美元/年。

  公司管理費收入合計：8256萬美元。

  7、銷售傭金留成：×.9萬美元。

  8、租賃傭金留成：×.58萬美元。

  金盤公司收入合計：.48萬美元。

  公司物業管理部分管理費支出預算：

  1、工資開支：32萬美元/月×12月=384萬美元/年。

  2、保安承包費：6125萬美元×25%=1531.25萬美元/年。

  3、保潔承包費：6125萬美元×5%=306.25萬美元/年。

  4、日常辦公費用：6萬美元/月×12月=72萬美元/年。

  5、項目公共區維護維修費：6125萬美元×15%=918.75萬美元/年。

  金盤公司物業部分管理總支出：3212.25萬美元/年。

  6、公司營業稅支出：.48×6%=3682.59萬美元/年。

  金盤公司第一年度經營綜合成本為：6894.84萬美元。

  金盤公司第一年經營利潤為：.48-6894.84=.64萬美元。

  看完《金盤商業經營管理公司經營方案》後，我笑著說：“薛美鳳啊！你們這個方案做得不錯啊！你們上麵提供數據是否準確、可行啊？”

  薛美鳳笑著說：“阿才啊！報告上的那些平均單價，我們都是在同地段、同類型的項目的銷售和招商調研數據的基礎上，我們按照三個項目物業的實際價值，同時，考慮了競爭對手情況，以及我們推盤策略、客戶接受程度等因素。由於我們物業數量龐大，因此，我們製定的這個價格具有“低價通殺”策略，物業的性能價格比在市場上在售物業要高出很多！我們認為按照這個價格策略執行後，一定能夠在港城的物業銷售競爭中大獲全勝！”

  我說：“好啊！明天早上在皓龍大廈董事長辦公室，我與你們承包組簽定《項目物業銷售及招商代理協議書》，我真心希望你們通過這幾個項目物業銷售及招商能掙錢，發大財！”

  薛美鳳笑著說：“阿才啊！我們承包組的管理費，金盤公司要幫我們承包組支付啊！否則，我們沒有錢吃飯、住宿和坐公交！我們怎麽幫你幹活啊！”

  我說：“沒有問題！你們是金盤公司的員工嘛，公司給你們支付管理費是應該的！你們在幾個項目的營銷費用預算做得怎麽樣？！”

  黎小虎笑著說：“阿才啊，我們承包這個三個項目營銷，但是，我們包工不包料啊！這三個項目在營銷推廣、銷售和招商等過程產生全部費用，因此，列入三個項目公司的經驗成本之中，你看看這三個項目的營銷執行方案及預算吧！”

  然後，黎小虎他們將三個項目的《項目推廣及廣告執行方案》、《項目銷售執行方案》和《項目招商執行方案》等交給我閱讀。

  《項目推廣及廣告執行方案》主要內容是：

  1、在新世紀項目建設好的迎街麵一樓設立1000平方米的“金盤營銷中心”，按照星級酒店大廳水平裝修。

  營銷中心內部設立辦公區、項目沙盤區、客戶洽談區、VIP客戶談判室，以及生活配套設施及設備。

  辦公區內設立項目方簽約及收款處、營銷總監辦公室、銷售部、招商部等案場人員辦公室。

  沙盤區製作及安裝興海隆、新世紀、中港項目等三個項目沙盤，沙盤按照項目總體規劃設計方案，采用仿真三維模式呈現，供業務人員對客戶進行講解。

  建立營銷中心單項費用預算（項目方從營銷費預算中支出）：

  裝修費：120萬美元；

  辦公家具及配套費：60萬美元；

  沙盤製作及安裝費：60萬美元；

  案場辦公及接待費：5萬美元/月，50萬美元/年；

  看樓車5部，共15萬美元。

  合計：305萬美元。

  營銷中心建設及啟用時間：1978年6月15日至8月15日。

  2、案場廣告及資料費：

  金盤營銷中心提供案場廣告、樓書、單頁等設計、製作等，費用又項目方在營銷費用預算中支出：60萬美元。使用時間：1978年8月16日。

  3、大眾廣告費：

  大型戶外廣告：進行全程視覺封殺！在鬧市區、交通樞紐路口等地設立大型戶外廣告。租用廣告位、廣告設計、製作及安裝等綜合費用120萬美元。廣告出街時間：1978年8月16日。

  電視廣告：租用港城高收視率電視的黃金時代進行廣告宣傳。聘請一線影視歌明星為廣告形象代言人、製作影視宣傳片、租用頻道播放等綜合費用500萬美元。廣告上線時間：1978年8月16日。

  報紙廣告：在港城主要報紙刊登有償新聞報道和評論，已經報紙廣告。綜合費用120萬美元。廣告刊登時間：1978年8月16日。

  促銷活動費：

  營銷中心開放日活動：1978年8月16日進行客戶登記、項目推介和意向調查！發放小禮品等。綜合費用20萬美元。

  銷售認籌啟動活動：1978年10月1日進行三個項目銷售認籌簽約！發放禮品、購房購鋪現金抵扣券等。舉行代言明星與客戶見麵聯歡會，大型歌舞晚會！綜合費用100萬美元。

  解籌銷售活動：1978年12月1日開始。在活動前根據認籌數量，評估需求旺盛度。製定銷售價格及銷售優惠政策，在定價上加入抵扣及優惠幅度，製定《一房一價表》及《一鋪一價表》及《買賣合同》等物業銷售簽約文件。在活動開始進行搖號選房選鋪，簽約、交款、辦理房產手續等。成功購房者參加，現金和貴重禮品的抽獎活動！費用預算100萬美元。

  項目方要支出的項目推廣費為：1325萬美元。

  《項目推廣及廣告執行方案》、《項目銷售執行方案》和《項目招商執行方案》等為承包團隊的工作執行文件。

  看完三大執行方案後，我們進行討論。

  我笑著說：“好！三個方案都做得很紮實！套路也很深啊！”

  歐陽風行笑著說：“阿才！我們拿著這三套方案，去谘詢了港城房地產行業我的那些資深老貓朋友，他們說，我們方案做得絕妙，擊中港城地產業的命門！我們絕對能夠將港城追求暴利的地產商全部幹倒！”

  我說：“很好！營銷費用由三大項目公司承擔，這些費用由華龍財務公司來幫你們統一安排！你們向財務公司申請使用這些費用就行了！小達和黎小虎明天去聯係龍哥，讓他在機場旁邊的新世紀的購物中心一樓，選幾件起好麵門房給金盤公司做營銷中心，你們再去找設計單位和裝修單位將這幾間門麵房裝修和布置好！這個營銷中心案場裏麵需要辦公用品等，由薛美鳳提供《采購清單》！廣告及活動費用計劃由小達負責審核和過程監督！涉及到合同和法律方麵問題，你們都去谘詢唐律師！明天早上，我們簽訂《項目營銷代理合同》後，你們就全線出擊吧！”

  開會結束後，黎小虎板著董藍的肩膀，歐陽拉著薛美鳳的手，他們帶著自己公文包走了！

  看著他們離去背影，我感覺黎小虎比幾年前成熟多了，他已經變成了一個就要結婚的大人了！

  ......