所謂CBD最早是美國人提出的一個“商業會聚之處”的概念，後來被越來越細化。

  ??劍橋大學博士彼得·霍爾是著名的城市與區域規劃大師，蜚聲世界。他提出的CBD理論影響深遠。

  ??林耀祖舉例道，“港島當然的一級CBD是中環，沒有比它更得天獨厚的了。現在，中環擁有的金融、政府、集團總部很多，高端服務業集中度高...

  ??未來在中環及灣仔填海項目完成後可以看到，它可能會成為世界級CBD，甚至與曼哈頓媲美。”

  ??除了一級的，當然還有二級、三級的CBD存在...“灣仔、銅鑼灣、尖沙咀可能成為三級的CBD，因為它們集中了康娛、商業、會展...

  ??而觀塘，我倒是覺得完全可以發展成為二級CBD，因為金環集團旗下大批企業的存在，以及天地傳媒總部、臨近工業園區的優勢。”

  ??為了實現這一目標，林耀祖提出：“明年紅磡海底隧道將會通車，我建議趕緊啟動東區海底隧道項目，將香港島與觀塘、將軍澳連接起來...”

  ??林耀祖還有想法，“觀塘現有的碼頭要遷移，比如說危險品碼頭，最好轉移到西九龍屯門、葵湧一帶。”

  ??觀塘公眾碼頭、客運碼頭、輪渡碼頭，一旦隧道通了，完全可以留置一個碼頭就夠了。

  ??他頭疼的其實還有機場，“啟德機場對周邊居民影響很大，安全性極度堪憂，完全可以提前規劃遷移...啟德機場清汙後，也可以填海與觀塘連接成一片。”

  ??此外還有一個老生常談的話題，林耀祖道：“閣下，港島的交通不能由政府來承擔，還是要集合社會資本投資，地鐵、機場才會推進更快。”

  ??政府的效率總是很緩慢的，因為要求穩，這給了許多投機商人特別是地產商鑽營的機會。

  ??地鐵、機場完全可以讓私人資本介入，政府做出規劃、要求及監控就行了。近30年後港島搬遷新機場，據說花費了1600億港幣，是世界上最貴的機場。

  ??要是現在就計劃赤鱲角機場，加上填海、營建花不了200億港幣，也就是不到45億美金。林耀祖自己都能夠承擔。

  ??包括東區隧道，拖延至80年代後期，花了比紅磡隧道多幾十倍的造價，達到了近50億港幣...承建公司虧得血流成河...

  ??林耀祖覺得自己可以在交通方麵做的更多，“閣下，如果港府同意，我願意承建東區跟西區的海底隧道項目...”

  ??麥理浩心底感歎，他能夠聽出林耀祖發自肺腑的真誠，“我會認真考慮的...林先生，你還有什麽項目規劃？”

  ??“有！”林耀祖也不藏著，直接說道：“現在投資地鐵，我估計港府很吃力。我願意來出這筆錢...”

  ??港島基建滯後，也是導致未來房價飛漲的原因，因為熱錢全部會湧入到交通便利、商業氛圍濃厚的地方...

  ??這就是李半城成功的秘訣：搶占地段、地段、地段！

  ??如果要說賺錢，林耀祖的條件最好：擁有最多的中環、灣仔、銅鑼灣以及油尖旺的地皮，光靠著坐地起價就能吃得滿嘴流油...

  ??還有大片新界土地...麥理浩有點不理解，為什麽林耀祖比港府還要著急，不計後果想要投入基礎建設。

  ??“林先生，能告訴我這是什麽原因嗎？”麥理浩心裏的疑問，還是提了出來。

  ??林耀祖沒有遲疑半點，開口道：“閣下，港島是我的家啊...我不能看著問題不去處理，見到機會不去把握...如果隻為了賺錢，你覺得在港島能賺多少？”

  ??麥理浩無語，別人不敢說，林耀祖絕對是沒有把港島的生意機會看的多重，相反的，他每次外出都能賺得讓人瞠目結舌...

  ??“這個人跟怡和不同，他是賺了錢在回報港島...”瞬間，麥理浩想通了一些事情，做政客不就是在利益間踐行選擇嗎？

  ??眼前的林耀祖完全符合自己的需要...港府現在最缺的不就是錢嗎？量入為出的財政，雖說沒有破產風險，但也難以有作為呀。

  ??“隻要有了錢，有些計劃就可以提前了...”心懷大誌的麥理浩，將自己的計劃默念一遍，越發覺得要好好親近林耀祖。

  ??“我明白了，林先生能為港島設想長遠，我作為港督也是義不容辭。”麥理浩表了態，林耀祖也鬆了一口氣。

  ??幸好不是殖民地官員出身，要不然就今天這番話就會給林耀祖帶來麻煩...經濟問題一旦扯上政治，就無休無止地會扯皮下去。

  ??心情大好的林耀祖又主動提起幾個蘇格蘭朋友，包括遠在倫敦的弗格森爵士...言語間對於蘇格蘭人好感十足。

  ??麥理浩心裏十分舒服，更加認定林耀祖可以結交，於是說道：“關於地鐵、隧道、機場、道路、橋梁，如果可以的話，你也早點展開調研勘察...”

  ??同時，麥理浩保證政府的相關部門會全力配合，“我也準備看看，究竟是哪些人在阻礙我的施政規劃...”

  ??林耀祖知道他的決心下了，雖然比預計的早了點，但是越早做越好，“我個人認為，長時間擔任殖民地官員不妥，應該交流交流...”

  ??麥理浩眼前一亮，“林先生果然犀利，看問題與眾不同。我也是覺得該調整下官員的配置了...做不好工作，自然要讓出位置。做出了成績，當然應該高升回倫敦...”

  ??港督權利之大由此可見一斑，行政、立法兩局的所有官員，都可以由他一言而決。

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  ??這趟港督府之行，讓林耀祖收獲滿滿，比他在中東圈走數百億美金還要有成就感。

  ??因為跟麥理浩取得了默契，因此公告隻是提及了林耀祖受封太平紳士的消息，其它的一字未提。

  ??特別是觀塘CBD計劃，那是林耀祖要將一個港島核心區最窮地方打造成繁華鬧市的構想。

  ??一旦被人看出來苗頭，讓投機鑽營的地產商進來，會給林耀祖帶來很多的麻煩。

  ??所以，林耀祖一直提到的是為將軍澳工業園配套改造觀塘，建造宜居、便利、就近上工的所在。

  ??好在手裏錢多，林耀祖聽說會德豐那邊已經將觀塘核心區收攏得差不多了，基本上沒有大的公司還在觀唐逗留。

  ??現在開始，就可以從規劃裏慢慢拋出建設方案，隻要10年，林耀祖相信觀塘就會徹底變樣...等到那時，再想進入觀塘發財的地產商已經沒有機會了...

  ??如果麥理浩采納了自己的意見，加速建設道路、橋梁、隧道、地鐵、填海規劃新機場...未來就不會再出現房價的驚天價格...

  ??商業區域分化、新市鎮因為交通距離繁華區更近，房價高的離譜的隻會有中環、銅鑼灣一帶，尖沙咀也算...

  ??但是其他區域同樣宜居、便利，找工作方便，誰會去跟有錢人搶繁華地盤？多留點錢在手裏不好嗎？

  ??林耀祖發現，自己已經成為了港島最重要的平衡杆，無論是錢，還是土地。

  ??他都有比港府、地產商、新界地主更為強勢的力量。

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